보증금 반환 책임, 대리인에게 맡겼다면 누구에게 물어야 할까? 대법원 판례로 본 대처법

전세나 월세 계약 기간이 끝나 다른 집으로 이사를 가야 하는데, 그동안 집주인 행세를 하며 보증금을 받고 건물을 관리해 온 집주인의 친척이 ‘지금은 돈이 없다’며 발을 빼는 상황을 상상해 보십시오. 다급해진 마음에 실제 등기부등본상 건물주(집주인)에게 연락했더니, ‘나는 보증금을 구경도 못 해봤으니 관리인에게 직접 받으라’며 책임을 회피합니다. 임차인은 누구를 상대로 소송을 해야 하고, 내 소중한 보증금 반환 책임은 궁극적으로 누구에게 있는 것일까요?

이런 상황이라면 먼저 확인하세요

예를 들어, 지방에서 서울로 대학을 오며 원룸을 계약한 사회초년생 C씨는 계약 당시 집주인의 형이라는 A씨와 임대차 계약을 체결했습니다. A씨는 위임장도 보여주었고 지난 수년간 해당 건물의 모든 호실을 관리해 온 실질적인 운영자였습니다. 하지만 계약 만료일이 다가오자 A씨는 연락을 피하기 시작했고, 실제 집주인인 동생 B씨는 자기는 모르는 일이라며 발뺌하고 있습니다. 이런 가족 간 대리 계약 및 위탁 관리 상황에서는 형사 고소 가능 여부와 민사상 반환 청구 대상을 명확히 분리하여 대응해야 합니다.

핵심 요약

• 대리인의 재량이 넓었다면 횡령죄 성립은 어려울 수 있음: 수십 년간 포괄적 권한을 위임받아 보증금을 혼용해 관리해 왔다면, 단순히 사용처 증빙을 못 한다는 이유만으로 대리인을 형사상 횡령죄로 처벌하기 어렵다는 대법원 판단이 나왔습니다.
• 형사책임 조율과 민사상 반환 의무는 별개: 대리인의 형사처벌 여부와 상관없이, 임차인에 대한 일차적인 임대차보증금 반환 책임은 원칙적으로 등기부등본상 소유주(집주인)에게 귀속됩니다.
• 대리 계약 시 영수증과 입금 계좌 일치 필수: 분쟁을 예방하기 위해서는 보증금을 반드시 대리인이 아닌 임대인 명의의 계좌로 직접 송금해야 안전합니다.

이번 사례에서 확인된 돈 문제

최근 대법원에서는 집주인인 동생 대신 20년 넘게 원룸 건물을 독점적으로 관리하며 임대차 계약 체결, 보증금 수령 및 반환, 건물 관리비 지출 등을 도맡아 해온 형 A씨에 대한 업무상횡령 혐의 상고심 판결을 내렸습니다. A씨는 일부 임차인의 보증금 합계 8,000만 원을 계약 만료 후에 돌려주지 않았고, 동생 B씨가 이를 대신 변제한 뒤 형을 상대로 형사 고소를 진행했습니다.

1심과 2심 재판부는 임대차보증금은 용도가 엄격히 제한된 자금이므로 이를 돌려주지 않고 사용처를 증명하지 못한 A씨에게 유죄(징역 1년에 집행유예 2년)를 선고했습니다. 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 오랜 기간 사후 보고나 증빙 요구 없이 포괄적인 재량을 부여받아 자금을 통합 관리해 왔다면, 단지 증빙 자료가 부족하다는 이유만으로 개인적 이득을 취하려는 ‘불법영득의사’가 있었다고 단정하여 횡령죄를 적용할 수 없다고 보며 원심을 파기환송했습니다.

관련 보도 핵심 내용

구분	핵심 내용	독자에게 미치는 영향	내가 확인할 조치 사항
사건 개요	가족 대리인이 20년간 보증금을 관리하다 반환 거부	대리 계약 파기 시 형사상 횡령죄 입증이 매우 까다로울 수 있음	계약서상 임대인 정보와 실제 송금 대상 일치 여부 재점검
대법원 판단	포괄적 위임 하에 혼용 관리 시 사용처 미증빙만으로 횡령 단정 불가	형사 고소를 통한 보증금 회수 압박이 무력화될 가능성 존재	대리인의 신용도보다 소유주의 자산 상태 및 담보 여력 파악 집중
귀속 주체	임대인인 동생 B씨가 임차인에게 보증금 대위변제 완료	결국 보증금 반환 책임의 종국적 주체는 임대인 본인임을 재확인	계약 만료 전 내용증명 송달 대상을 임대인과 대리인 모두 지정

이 표에서 중요한 점은 형사상 처벌 여부와 민사상 보증금 반환 책임은 별개로 움직인다는 사실입니다. 임차인은 대리인의 처벌 가능성에 매몰되기보다 소유주를 상대로 보증금 반환 채권을 신속히 확보하는 방향으로 초점을 맞추어야 합니다.

왜 이런 문제가 생기는가

가족 관계 혹은 위탁 관리인에게 임대 관리를 장기간 맡겨두는 원룸, 오피스텔 등에서 이러한 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 임대인은 직접 관리하기 귀찮다는 이유로 인감증명서와 위임장, 심지어 계좌까지 관리인에게 양도하곤 합니다. 이 과정에서 관리인은 여러 호실의 보증금을 한 계좌로 섞어서 관리하게 되는데, 이른바 ‘돌려막기’식으로 공실의 보증금을 메우거나 건물 관리비로 지출하다가 부동산 경기 하락이나 공실 증가로 자금줄이 막히면 결국 보증금 미반환 사태를 초래합니다.

임차인 입장에서는 매일 얼굴을 마주하고 월세를 송금해 온 대리인을 철석같이 믿었기에 영수증조차 대리인 개인 명의로 받는 경우가 많습니다. 그러나 막상 돈 문제가 터지면 대리인은 무자력(재산이 없음) 상태에 빠지고, 임대인은 위임 범위 초과를 주장하며 발뺌하는 복잡한 법적 소송전으로 이어지게 됩니다.

지금 바로 확인해야 할 것

대리인이 계약과 관리를 도맡아 하는 주택에 거주 중이거나 계약을 앞두고 있다면 아래 항목을 명확한 서류적 증거로 남겨두어야만 추후 자금이 묶였을 때 법적 보호를 받을 수 있습니다.

• 위임장의 범위와 시한 확인: 임대차 계약 체결권뿐만 아니라 ‘보증금 수령 및 반환 권한’까지 명시되어 있는지, 인감증명서의 유효기간(통상 3개월 이내 발행분)이 유효한지 확인하십시오.
• 보증금 송금 계좌 소유주 확인: 특약사항에 아무리 ‘대리인 계좌로 송금한다’고 적혀 있더라도 원칙적으로 보증금은 임대인 본인 명의의 계좌로 입금하는 것이 가장 안전합니다.
• 대리인과의 소통 기록 자산화: 문자 메시지, 카카오톡 대화, 통화 녹음 등을 통해 임대인이 대리인의 보증금 수령 사실과 반환 책임을 인지하고 있음을 증명할 수 있는 대화를 수시로 남겨두어야 합니다.

MoneyCase 3분 점검

내가 진행하려는 대리 계약이나 현재 살고 있는 집의 보증금 분쟁 위험도가 얼마나 높은지 스스로 점검할 수 있는 공식입니다.

대응 체크리스트

보증금 반환 기일이 다가왔음에도 대리인과 집주인이 서로 책임을 떠넘기며 보증금을 돌려주지 않는 상황이라면 다음 순서대로 단호하게 행동해야 합니다.

• 1. 내용증명 우편 발송: 수취인을 임대인(소유주)과 대리인 공동으로 지정하여, 임대차 계약 만료 사실과 보증금 반환 청구 의사를 명시한 내용증명을 발송합니다.
• 2. 대리 관계 위임장 사본 확보: 계약 당시 복사해 둔 대리인 위임장과 임대인 인감증명서 사본을 확보하여 보관해 둡니다. 없다면 임대인에게 문자 등으로 대리 위임 사실을 인정하는 취지의 답변을 유도해 받아냅니다.
• 3. 임차권등기명령 신청: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 하거나 주소를 옮겨야 한다면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 등재시켜야 합니다.
• 4. 주택 가압류 검토: 보증금 반환 소송을 진행하기에 앞서 집주인이 건물을 매각하거나 담보대출을 무단으로 실행하지 못하도록 해당 건물에 가압류를 처분하는 절차를 진행합니다.
• 5. 보증금 반환 청구 소송 제기: 대리인이 아닌 계약 당사자인 임대인을 피고로 하여 보증금 반환 청구 민사소송을 제기합니다.
• 6. 전문 상담 기관 활용: 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 등을 통해 비용 부담을 덜 수 있는 법률 상담과 조정 절차를 밟아 조속히 합의안을 도출합니다.

비슷한 상황을 막는 예방 방법

추후 부동산 거래 시 위와 같은 보증금 미반환 리스크를 사전 차단하기 위해 세 가지 기본 원칙을 준수해야 합니다. 첫째, 계약 체결 전 등기부등본상의 소유자와 계약하러 나온 당사자의 신분증을 반드시 교차 검증하십시오. 둘째, 대리 계약이 불가피한 경우 소유주 본인과 직접 영상통화를 하여 신분증을 대조하고 계약 위임 사실과 통장 명의를 재차 확인하는 녹화본을 남기는 것이 좋습니다. 셋째, 계약서 특약사항에 “임대인은 대리인의 모든 임대 행위 및 보증금 수령 행위에 대하여 연대하여 책임을 지며, 계약 만료 시 보증금 반환 의무는 임대인 본인에게 귀속된다”는 조항을 강력하게 요구해 명시해야 합니다.

자주 묻는 질문 3개

Q1. 집주인이 보증금을 대리인에게 다 줬으니 대리인한테 돈을 받아 가라고 버팁니다. 집주인에게는 정말 청구할 수 없나요?

아닙니다. 청구할 수 있습니다. 임대차 계약의 법적 당사자는 대리인이 아니라 임대인(소유주) 본인입니다. 대리인이 보증금을 중간에서 횡령했거나 보관 중 미반환한 사정은 임대인과 대리인 사이의 내부 법률 관계일 뿐이며, 임차인에 대한 보증금 반환 의무는 계약 종료와 동시에 임대인이 전적으로 짊어집니다.

Q2. 대리 계약 후 보증금을 대리인 계좌로 계속 입금했는데, 집주인이 자기는 대리권을 준 적이 없다며 계약 무효를 주장하면 어떻게 되나요?

집주인의 묵인이나 위임장 존재 여부에 따라 판단이 달라집니다. 위임장과 인감이 위조되었다면 원칙적으로 무권대리로서 계약이 무효가 될 위험이 있습니다. 다만, 집주인이 대리인의 임대 행위를 평소 알고도 이의를 제기하지 않았거나(표현대리), 계약 과정에서 집주인 명의의 인감증명서가 명확히 첨부되었다면 집주인에게 계약 이행 및 보증금 반환 책임을 귀속시킬 수 있습니다.

Q3. 대리인을 업무상 횡령죄로 고소하는 것이 보증금을 돌려받는 데 유리한가요?

무조건 유리한 것은 아닙니다. 앞선 대법원 판례처럼 오랜 기간 포괄적으로 자금을 관리해 온 대리인의 경우, 형사상 ‘횡령의 고의’가 인정되지 않아 무죄나 혐의없음 처분이 나올 확률이 높습니다. 형사 고소 결과에 의존하기보다는 민사소송을 제기하여 집주인의 재산에 가압류 등 집행력을 확보하는 것이 돈을 실제로 회수하는 데 훨씬 직관적이고 유효한 수단입니다.

참고 자료

이 콘텐츠는 아래의 보도 자료를 참고하여 작성되었습니다.

• 뉴시스 보도: 집주인 동생 대신 보증금 관리하다 안 돌려준 형…대법 “횡령 단정 못해” (2026.09.25)

결론

돈이 얽힌 주거 계약에서 ‘설마 가족인데 알아서 해결하겠지’라는 안일한 믿음은 종종 감당하기 힘든 재산상 피해로 돌아옵니다. 대리인이 개입된 임대차 분쟁에서 대리인의 형사처벌을 유도하기란 생각보다 쉽지 않으며, 소송 기간만 하염없이 길어질 수 있습니다. 결국 내 자산을 지키는 핵심은 계약 당시부터 소유주의 명확한 위임 의사를 문서화하고 자금 흐름을 소유주 계좌로 투명하게 일원화하는 것입니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 및 분쟁 사례 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 구체적인 보증금 관련 분쟁에 대해서는 변호사, 대한법률구조공단 등 법률 전문가와의 상담을 거치시길 권장합니다.