다가구주택 전세사기 수법과 유령호실 위험, 보증금 지키는 선순위 확인법

“사당동 다가구주택 원룸 전세 계약을 앞두고 있는데, 등기부등본에는 건물 전체 근저당만 나와 있고 제가 들어갈 202호에 대한 구체적인 선순위 보증금 내역은 안 보여요. 공인중개사는 다가구주택은 원래 다 그렇다며 괜찮다고 하는데 정말 계약해도 될까요?”

최근 등기부등본상 호실 구분이 되지 않는 다가구주택의 특성을 악용해 존재하지 않는 ‘유령 호실’을 만들어 은행 전세대출금을 가로채고, 실제 임차인들의 보증금까지 챙긴 27억 원 규모의 전세사기 일당이 경찰에 검거되었습니다. 다가구주택은 아파트나 다세대주택과 달리 건물 전체에 소유권이 하나만 설정되어 있어, 등기부등본만으로는 개별 호실의 실재 여부나 나보다 먼저 들어온 선순위 임차인들의 보증금 합계를 알 수 없다는 허점이 있습니다.

이번 사건은 가짜 임차인을 내세운 작업대출과 무자본 갭투자가 결합하여 다수의 피해자를 양산했습니다. 오늘 확인할 것은 단순한 보증금 액수가 아니라, 내 보증금보다 앞선 선순위 권리의 합계와 실제 호실의 존재 여부입니다.

이런 상황이라면 먼저 확인하세요

만약 여러분이 다가구주택이나 단독주택 전세 계약을 검토 중이라면 다음과 같은 상황에 해당하지 않는지 먼저 점검해 보아야 합니다.

예를 들어, 마음에 드는 원룸을 발견하고 공인중개업소를 방문했는데 “이 건물은 단독·다가구 건물이라 등기부에 개별 호실이 표시되지 않지만, 건물주 자산이 넉넉해서 보증금 떼일 일 없다”는 설명을 들은 경우가 대표적입니다. 또한 계약서 작성 직전 선순위 세입자들의 보증금 합계액이나 확정일자 부여현황 서류를 요청했을 때 “개인정보라 공개하기 어렵다”거나 “나중에 잔금 치를 때 보여주겠다”며 차일피일 미루는 상황이라면 매우 위험한 신호일 수 있습니다.

핵심 요약

• 유령 호실 악용 사기: 등기부등본에 호실별 소유권이 구분되지 않는 다가구주택 허점을 노려 가짜 호실로 전세대출 3억 6,800만 원을 편취하고, 세입자 17명의 보증금 22억 9,000만 원을 가로챈 일당이 검거되었습니다.
• 선순위 권리관계 은폐: 무자본 갭투자 방식으로 건물을 사들인 뒤 실제 선순위 임차 보증금 규모와 건물 담보가치를 속여 계약을 체결했습니다.
• 필수 예방 조치: 계약 체결 전 공인중개사와 임대인에게 선순위 보증금 객관적 자료를 요구하고, 계약 후 관할 주민센터에서 ‘확정일자 부여현황’을 직접 열람해야 합니다.

이번 사례에서 확인된 돈 문제

관련 보도에 따르면 서울 관악경찰서는 다가구주택의 존재하지 않는 호실(유령 호실)을 악용해 은행 대출금과 세입자 보증금 등 총 27억 원을 가로챈 총책 및 공범 일당 11명을 검거하고 핵심 피의자 2명을 구속했습니다.

이들은 2023년 3월부터 7월까지 전직 중개보조원 등을 허위 임차인으로 내세워 3개 유령 호실에 대해 가짜 임대차계약서를 작성했습니다. 이후 주민센터 전입신고와 확정일자를 받는 수법으로 은행으로부터 3억 6,800만 원의 시중은행 전세대출금을 편취하는 이른바 ‘작업대출’을 감행했습니다.

더불어 2021년 7월부터 2024년 3월까지 무자본 갭투자 방식으로 서울 동작구 사당동 일대 다가구주택을 매수한 후, 선순위 권리관계를 허위로 고지하는 방식으로 실제 세입자 17명으로부터 보증금 22억 9,000만 원을 편취했습니다. 1인당 평균 피해 금액만 약 1억 3,470만 원에 달하며, 신혼부부나 청년층 사회초년생의 목돈이 한순간에 위험에 처하게 되었습니다.

관련 보도 핵심 내용

구분	주요 사실 및 수치	독자에게 미치는 영향	내가 지금 확인해야 할 사항
수사 결과 및 피의자	총책 및 건물관리인 등 11명 검거 (2명 구속)	조직적 전세사기 및 작업대출 위험성 입증	중개보조원 위임 계약 여부 및 임대인 신원 확인
유령 호실 대출 피해액	3개 허위 호실 이용, 3억 6,800만 원 편취	금융 기관 및 행정 관청 서류 검증 허점 드러남	계약 대상 호실의 실제 건축물대장 및 현장 실재 여부
실제 세입자 보증금 피해	17명 대상 총 22억 9,000만 원 편취 (평균 1.35억 원)	경매 진행 시 선순위 보증금 변제 밀려 전액 손실 위험	선순위 임차인들의 실제 보증금 합계액 객관적 서류 확보
악용된 부동산 유형	서울 동작구 사당동 소재 다가구주택	다가구주택 등기부상 개별 호실 미기재 허점 악용	주민센터 방문 통한 ‘확정일자 부여현황’ 직접 열람

숫자의 핵심은 유령 호실을 통한 은행 대출 편취액과 세입자 17명의 실제 보증금을 합쳐 피해액이 약 27억 원에 달한다는 점이며, 이는 다가구주택의 구조적 허점을 노린 계획적 범죄였습니다.

왜 이런 문제가 생기는가

다가구주택 전세사기가 반복적으로 발생하는 근본적인 이유는 다세대주택(아파트, 빌라 등)과 다가구주택의 소유권 구조 차이 때문입니다. 다세대주택은 101호, 102호 등 호실별로 등기부등본이 별도로 존재하여 소유자와 근저당권, 전세권 설정 현황이 명확히 구분됩니다.

반면 다가구주택은 건물 전체가 단 1명의 소유로 되어 있는 단독주택 범주에 속합니다. 따라서 등기부등본에는 건물 전체에 걸린 대출(근저당권)만 나올 뿐, 각 호실에 살고 있는 세입자들이 보증금을 얼마나 내고 들어와 있는지 전혀 표시되지 않습니다.

사기 일당은 바로 이 점을 악용했습니다. 주민센터나 은행에서 서류상 제출된 임대차계약서만으로 실제 해당 호실이 존재하는지, 기존 세입자가 몇 명인지 실측 조사하기 어렵다는 점을 노려 가짜 호실로 대출을 받아내고, 신규 세입자에게는 앞선 세입자들의 보증금 합계를 축소 고지하여 계약을 유도한 것입니다.

지금 바로 확인해야 할 것

다가구주택 계약을 진행 중이거나 이미 거주 중인 세입자라면 피해를 막기 위해 다음 증빙 자료와 관할 기관 확인 절차를 즉시 이행해야 합니다.

• 선순위 임차인 보증금 확인서: 공인중개업법에 따라 공인중개사는 다가구주택 중개 시 임대인에게 선순위 임차인의 보증금, 임대차 기간 등을 확인하여 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다. 객관적인 자료 제출을 임대인에게 강력히 요구하세요.
• 확정일자 부여현황 열람: 임대차계약서를 작성한 후에는 잔금을 치르기 전이라도 관할 주민센터에 방문하여 ‘확정일자 부여현황’을 열람 신청할 수 있습니다. 이를 통해 해당 건물 전체에 설정된 선순위 보증금 총액과 확정일자 부여 일자를 눈으로 직접 확인해야 합니다.
• 건물 실측 및 현장 호실 확인: 계약하려는 호실이 현장에 실제 존재하는지, 건축물대장상 평면도나 승인 내용과 일치하는지 직접 눈으로 확인해야 합니다. 지하나 옥탑, 조립식 파티션으로 나눈 유령 호실이 아닌지 체크가 필요합니다.
• 등기부등본 근저당권 및 선순위 보증금 합산: 등기부등본상 채권최고액(근저당)과 확인된 선순위 보증금 합계액을 더한 금액이 건물 시세의 60~70%를 초과하는지 여부를 검토해야 합니다.

MoneyCase 3분 점검

대응 체크리스트

• 임대인 신원 확인: 계약 현장에 나온 임대인이 등기부등본상 소유자와 동일인인지 신분증과 위임장, 인감증명서를 대조하세요.
• 중개업소 정식 등록 여부: 공인중개사 자격증 보유 여부와 중개보조원 대리 계약 여부를 국가공간정보포털(V-World) 등에서 사전 조회하세요.
• 중개대상물 확인·설명서 서명 전 점검: 선순위 임차인 보증금 항목이 ‘미상’ 또는 빈칸으로 되어 있다면 수정을 요구하고 계약을 일시 중단하세요.
• 주민센터 확정일자 부여현황 열람서 요청: 계약서 작성 직후 관할 주민센터를 방문해 확정일자 부여현황을 발급받아 실제 세입자 현황과 대조하세요.
• 전입신고와 확정일자 당일 마감: 계약 잔금 지급 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 취득하여 대항력과 우선변제권을 확보하세요.
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 조회: HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 다가구주택 보증보험 가입 요건을 충족하는지 대출 신청 단계에서 사전 검증하세요.

비슷한 상황을 막는 예방 방법

다가구주택 전세 계약 시 사기 피해를 예방하기 위해서는 무엇보다 정보의 비대칭성을 해소해야 합니다. 임대인이나 중개업자의 구두 설명에만 의존하지 않고 객관적인 행정 서류를 직접 확인하는 습관이 중요합니다.

첫째, 계약 조건으로 “임대인은 선순위 보증금 입증 서류(확정일자 부여현황 및 국세·지방세 완납증명서)를 제공하며, 사실과 다를 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”는 특약 사항을 명시하는 것이 바람직합니다.

둘째, 보증금 비중이 지나치게 높은 순수 전세 계약보다는 보증금을 낮추고 월세를 일부 부담하는 보증부 월세(반전세) 형태로 계약하여 만에 하나 발생할 수 있는 보증금 떼임 피해 규모를 최소화하는 것도 유용한 방어 전략입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 다가구주택 선순위 보증금 현황은 계약 전에 세입자가 직접 조회할 수 있나요?

계약 체결 전에는 개인정보 보호 문제로 예비 세입자가 직접 주민센터에서 조회하기 어렵습니다. 따라서 계약서 작성 전에는 공인중개사를 통해 임대인에게 선순위 보증금 자료 제공을 요구해야 하며, 임대차계약서를 작성한 직후부터는 계약서 원본을 지참하여 관할 주민센터에서 확정일자 부여현황을 직접 열람할 수 있습니다.

Q2. 유령 호실인지 여부를 일반 세입자가 계약 전에 알아내는 방법이 있나요?

건축물대장을 발급받아 승인된 호실 수와 실제 건물 방문 시 방문문마다 붙어 있는 호수 표지를 대조해 보아야 합니다. 예컨대 건축물대장상 2층에 2개 호실(201호, 202호)만 승인되어 있는데 실제 현장에는 203호, 204호까지 가벽으로 나누어져 있거나, 아예 존재하지 않는 지하층 호실이 적혀 있다면 유령 호실이거나 불법 쪼개기 건물일 가능성이 매우 높습니다.

Q3. 다가구주택도 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있나요?

다가구주택도 HUG나 SGI, HF 등을 통해 전세보증금 반환보증 가입이 가능합니다. 다만 다가구주택은 단독주택 특성상 건물 전체의 선순위 임차 보증금 합계액과 근저당권을 합산하여 보증 가입 가능 여부를 심사하므로, 선순위 보증금을 증명하는 서류(임대인 확인서 또는 확정일자 부여현황) 제출이 필수적입니다. 만약 선순위 보증금 확인이 불가능하거나 선순위 채무가 과다하면 보증 가입이 거절될 수 있습니다.

참고 자료

본 내용은 경찰청 및 언론사 보도 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 세부 사건 경위 및 관련 보도 내용은 관련 보도 상세 페이지에서 확인할 수 있습니다.

결론

다가구주택 전세 계약은 아파트나 빌라보다 권리관계 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 보증금과 유령 호실 위험성을 철저히 검증하지 않으면 경매 진행 시 소중한 보증금을 변제받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다.

오늘 확인할 것은 대출 가능 여부나 집의 인테리어가 아니라, 내 보증금의 우선변제 순위와 실제 선순위 권리관계의 투명성입니다. 계약 전후 절차에 맞춰 확정일자 부여현황을 반드시 확인하고 권리관계가 불분명한 계약은 신중하게 재검토하시기 바랍니다.

본 콘텐츠는 일반적인 금융·부동산 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 법률 분쟁이나 계약 관련 사항은 법률 전문가나 공인된 부동산 전문 기관의 상담을 받으시기 바랍니다.