“올해 말 전세 만기인데, 집주인이 이번에 종부세율 개편으로 세금이 수백만 원이나 늘어났다며 보증금을 올려달라거나 반전세로 바꾸자고 하면 어떻게 하죠?” 최근 부동산 관련 온라인 커뮤니티와 단톡방에서 전세 계약 만기를 앞둔 임차인들이 가장 많이 던지는 질문 중 하나입니다. 정부가 비거주 고가 1주택자와 다주택자를 중심으로 보유세를 강화하기로 하면서, 늘어난 세금 부담이 결국 전월세 가격 상승으로 이어져 세입자에게 전가되는 것이 아니냐는 불안감이 확산되고 있습니다.
이런 상황이라면 먼저 확인하세요
예를 들어, 서울 마포구의 한 아파트에 전세로 거주하고 있는 직장인 B씨의 상황을 가정해 볼 수 있습니다. 현재 보증금 6억 원에 살고 있는데, 집주인은 해외 근무 중인 비거주 1주택자입니다. 내년부터 세제개편안이 적용되면 집주인의 종합부동산세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어들고 보유세가 약 58% 급증한다는 뉴스를 접했습니다. B씨는 집주인이 세금 부담을 이기지 못하고 실거주하겠다며 퇴거를 요구하거나, 늘어난 세금을 메우기 위해 반전세로의 전환을 요구할까 봐 밤잠을 설치고 있습니다. 계약 만기까지 5달밖에 남지 않은 B씨는 당장 무엇부터 확인해야 할까요?
핵심 요약
- 정부의 세제개편으로 내년부터 비거주 1주택자 및 다주택자의 종합부동산세 기본공제가 축소되고 공정시장가액비율이 상향 조정되어 보유세 부담이 크게 늘어납니다.
- 과거 2021년 보유세 강화 시기에도 서울 노원구, 성북구 등 공시가격 상승 폭이 컸던 지역의 전세가격이 서울 평균을 웃돌며 동반 상승한 바 있습니다.
- 세금 전가는 전세 시장의 수급 상황에 좌우되므로, 공급이 부족한 서울 아파트 단지에 거주하는 임차인일수록 계약 갱신청구권 사용 가능 여부와 시세를 선제적으로 확인해야 합니다.
이번 사례에서 확인된 돈 문제
정부의 세제개편안에 따르면, 내년부터 거주하지 않는 고가 주택을 보유한 1주택자나 다주택자의 세금 부담이 가팔라질 전망입니다. 기획재정부 자료에 따르면 시가 30억 원 상당의 주택을 비거주 상태로 10년 보유한 60세 미만 1주택자의 보유세는 기존 573만 4,000원에서 개편 후 907만 1,000원으로 약 58.2% 급증하게 됩니다. 연간 세금으로만 약 333만 원을 추가로 지출해야 하는 셈입니다.
이렇게 늘어난 비용은 고스란히 임대인의 임대 소득 세후 수익률 저하로 이어집니다. 다주택자나 비거주 고가 주택 소유자들은 세 부담을 완화하기 위해 크게 두 가지 선택을 내릴 가능성이 있습니다. 첫째는 실거주 요건을 채워 보유세를 낮추기 위해 임차인에게 퇴거를 요구하고 직접 입주하는 것이며, 둘째는 임대를 유지하되 증가한 세금만큼 전세 보증금을 올려 받거나 월세(반전세)로 전환하여 지출을 보전하는 것입니다. 어떤 경우든 세입자에게는 급격한 주거비 상승이나 주거 불안정이라는 실질적인 돈 문제로 귀결됩니다.
관련 보도 핵심 내용
| 구분 | 개편안 및 보도 사실 | 세입자 영향 분석 | 내가 점검해야 할 항목 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제 축소 | 비거주 1주택자 12억 → 9억 원으로 인하 | 임대인의 종합부동산세 과세 대상 편입 및 세액 증가 | 집주인의 주거지(등기부등본상 실거주지 일치 여부) |
| 공정시장가액비율 조정 | 현행 60%에서 70%로 상향 (다주택자 2028년 80%) | 세금을 산정하는 기준 금액인 과세표준이 대폭 상승 | 단지 내 동일 평형 전월세 매물 감소 여부 파악 |
| 과거 사례 수치 (2021년) | 공시가 10% 상승 시 전세가 1~1.3% 동반 상승 유의미 | 공시가격 급상승 지역(노원 34%, 성북 28%)의 전세가 급등 사례 존재 | 거주 지역의 전세가율 및 대안 지역 주거 시세 확인 |
| 시장 전문가 분석 | 임대 수급에 따라 전가 수준 결정 (서울 등 공급 부족 시 전가성 높음) | 선택지가 적은 학군지나 직주근접 단지 세입자의 높은 취약성 | 전세자금대출 추가 승인 한도 및 이자 비용 계산 |
이 표에서 중요한 점은 세 부담이 임대료로 고스란히 넘어오는 시점이 대개 임대차 계약의 ‘신규 및 갱신 계약 시점’이라는 사실입니다. 세입자가 아무런 대안 없이 만기를 맞이하면 협상 테이블에서 불리한 위치에 설 수밖에 없습니다.
왜 이런 문제가 생기는가
조세재정학적으로 과세가 강화되면 그 세금의 실질적인 부담이 거래 상대방에게 전가되는 ‘조세의 귀착(Tax Incidence)’ 현상이 일어납니다. 집주인에게 부과된 보유세는 소유 비용을 증가시키기 때문에, 공급이 부족한 전세 시장에서는 집주인이 보증금을 올리거나 전세를 월세로 전환해 그 이자로 세금을 내려는 강한 유인을 가지게 됩니다.
특히 2024년 한국조세재정연구원 보고서에서도 주택 공시가격이 10% 상승할 때 전세가격이 1%에서 최대 1.3% 상승한다는 실증 연구 결과가 나왔습니다. 집을 파는 매매 가격보다 임대료인 전세 가격에 세금 부담이 더 빠르고 뚜렷하게 반영된다는 의미입니다. 비록 한국개발연구원(KDI) 등 일부 연구에서는 종부세 인상이 임대료에 미치는 전반적인 효과가 크지 않았다고 보기도 하지만, 이는 매물이 풍부한 하향 안정기 시장에 국한된 이야기입니다. 이미 전셋값이 상승세를 타고 있는 서울 아파트 시장처럼 공급 우위가 집주인에게 있는 구조에서는 세금이 그대로 전가될 확률이 압도적으로 높습니다.
지금 바로 확인해야 할 것
부동산 세제 개편안이 시행되고 보유세 고지서가 발부되는 시기를 전후해 이사를 가거나 재계약을 해야 하는 임차인이라면 아래의 정보들을 가장 먼저 서류상으로 확보해야 합니다.
- 임대차 3법 적용 여부: 이번 계약 연장이 최초 갱신인지, 혹은 이미 계약갱신청구권을 사용하여 신규 계약으로 진행해야 하는지 확인해야 합니다. 갱신청구권을 사용할 수 있다면 집주인의 인상 요구와 상관없이 인상률을 최대 5% 이내로 방어할 수 있습니다.
- 등기부등본상의 권리 관계 및 집주인 거주지: 계약하고자 하는 주택의 등기부등본을 열람해 집주인의 주민등록상 주소지가 해당 주택으로 되어 있는지 확인합니다. 주소가 다르게 되어 있다면 집주인은 비거주 1주택자일 가능성이 크며, 이번 세제 개편의 직접적인 영향을 받아 보유세가 급증하는 대상자일 확률이 높습니다.
- 주변 전세 매물과 월세 전환율 추이: 부동산 정보 플랫폼을 통해 본인이 살고 있는 단지 내 전세 매물의 누적 수량을 체크합니다. 매물이 씨가 마른 상태라면 집주인의 보증금 인상 요구가 거셀 것을 예상하고 자금 계획을 세워야 합니다.
MoneyCase 3분 점검
반전세 요구 시 적정 월세 계산기
만약 임대인이 늘어난 세금을 보전하기 위해 전세금 일부를 월세로 돌리자고 요구한다면, 법에서 정한 상한선을 넘지 않는지 직접 계산해 보아야 합니다.
공식: (전환하려는 보증금 액수 × 전환율) ÷ 12개월 = 법정 상한 월세
*주택임대차보호법상 전월세전환율 상한선: 한국은행 기준금리(현 시점 기준 대입) + 법정 가산율(연 2.0%)
- 예시 상황: 집주인이 세금 증가를 이유로 기존 전세 보증금 6억 원 중 1억 원을 삭감하는 대신, 그만큼을 월세로 전환해 달라고 요구하는 경우 (현재 기준금리를 연 3.5%로 가정하면 법정 전환율은 5.5%가 됩니다.)
- 계산 과정: (1억 원 × 5.5%) ÷ 12개월 = 약 458,333원
- 다음 행동: 집주인이 매달 요구하는 월세가 46만 원을 크게 초과한다면 이는 법적 기준을 초과한 과도한 요구이므로 조정 협상을 요구하거나 거절할 근거가 됩니다.
대응 체크리스트
- 계약 만기 6개월 전 미리 연락하기: 임대인에게 만기 시점의 계약 연장 의사를 선제적으로 정중히 물어보아 실거주 입주 계획이 있는지, 보증금 인상 의사가 있는지 미리 파악해 시간을 확보합니다.
- 계약갱신요구권 행사 여부 결정: 갱신권을 사용할 수 있는 상태라면 임대인에게 명확한 의사표시(문자메시지, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식)로 청구권을 사용하겠다고 통보합니다.
- 임대인의 실거주 요구 시 증빙 요구하기: 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 이사 후 해당 주택의 주민등록 전입 세대 열람 및 확정일자 부여 현황을 주기적으로 모니터링하여 허위 실거주 시 손해배상을 청구할 준비를 해 둡니다.
- 적정 전월세전환율 한도 숙지하기: 전세 보증금의 일부를 월세로 전환 협상할 때, 법정 상한율인 ‘기준금리+2%’를 초과하는 과도한 이자율 적용 요구에 서명하지 않도록 주의합니다.
- 버팀목 및 시중은행 전세자금대출 연장 조건 확인: 보증금이 인상될 경우를 대비해 기존 이용 중인 전세 대출의 목적물 변경 및 대출 한도 증액이 가능한지 금융기관에 만기 3달 전 사전 문의합니다.
- 인근 대체 지역 단지 리스트업: 만약 임대인과의 가격 협상이 결렬되거나 실거주 퇴거가 확실시될 경우를 대비해, 나의 보증금 한도 내에서 이사 갈 수 있는 인근 아파트나 빌라 매물 후보군 3곳을 미리 선정해 둡니다.
비슷한 상황을 막는 예방 방법
앞으로 새로운 임대차 계약을 체결할 때는 계약서 특약란을 현명하게 활용하여 리스크를 사전에 분산시켜야 합니다. 계약서 특약사항에 “임대인은 계약 기간 중 정부의 세제 변경 및 보유세 상승 등 임대인의 개인적 과세 부담 증가를 이유로 임대료의 임의 인상을 요구할 수 없다”는 조항을 명시해 두는 것이 안전합니다. 또한 계약 전 공인중개사를 통해 해당 주택 소유자의 세금 체납 여부와 주택 보유 현황을 간접적으로나마 확인하여, 임대인의 과도한 갭투자로 인해 세금 변동에 극도로 취약한 매물은 피하는 안목이 필요합니다.
자주 묻는 질문 3개
Q1. 집주인이 종부세 고지서를 보여주며 세금이 많이 나왔으니 전세 보증금을 10% 올려달라고 합니다. 들어줘야 하나요?
A1. 그렇지 않습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 기간이라면, 주택임대차보호법에 따라 인상 한도는 직전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 임대인의 보유세 증가 등 개인적 사정은 법률상 5% 상한 룰을 무시하고 강제로 초과 인상할 수 있는 예외 사유로 인정되지 않습니다.
Q2. 집주인이 비거주자인데 종부세를 줄이기 위해 직접 입주하겠다며 비워달라고 합니다. 갱신청구권도 무용지물인가요?
A2. 안타깝게도 임대인이 직접 실거주하는 경우는 법적으로 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당합니다. 따라서 세입자는 만기 시점에 집을 비워주어야 합니다. 다만 임대인이 실거주하겠다고 속여 세입자를 내보낸 뒤 다른 사람에게 고액으로 신규 임대를 주는 편법을 저지른 경우, 이전 세입자는 임대인을 상대로 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q3. 집주인이 늘어난 보유세만큼 매달 월세로 30만 원씩 더 달라고 하는데 거부하면 즉시 쫓겨나나요?
A3. 전혀 그렇지 않습니다. 임대차 계약 기간이 아직 남아 있거나 적법하게 계약이 갱신된 상태라면, 임대인이 계약 기간 중간에 일방적으로 임대료를 올리거나 월세 전환을 강제할 수 없습니다. 일방적인 월세 요구에 응하지 않는다는 이유로 세입자를 강제로 퇴거시키는 것은 명백한 불법 행위입니다.
참고 자료
결론
정부의 세제 변화와 다주택자에 대한 보유세 강화는 주택 임대시장의 수급 상황과 맞물려 임차인의 호주머니 사정에 큰 영향을 미치게 마련입니다. 특히 입주 물량이 부족해 집주인의 입김이 강한 서울 아파트 시장에 거주하는 세입자라면, 증가하는 보유세 부담이 나에게로 고스란히 전가되지 않도록 제도적 권리를 명확히 알고 대처해야 합니다. 계약 만기를 앞두고 불안에 떨기보다는 계약갱신청구권 카드 보유 여부, 주변 시세 추이, 임대료의 법정 전환 상한선을 차분히 계산해 보시기 바랍니다. 오늘 당장 점검해야 할 것은 나의 임대차 계약 기간의 상태와, 집주인의 무리한 요구에 논리적으로 맞설 수 있는 주택임대차보호법 지식입니다.
본 콘텐츠는 신뢰할 만한 보도 자료 및 법령 정보를 기초로 작성되었으나, 개별 임대차 계약 상황과 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 주거비 관련 심각한 갈등이나 분쟁이 발생한 경우에는 반드시 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단, 전문 변호사 등의 전문적인 자문을 받으시기 바랍니다.