가족 간 전세 계약할 때 ‘증여세 폭탄’ 피하는 법: 대법관 청문회로 본 저가 전전세 세금 리스크

“처남이 소유한 강남 아파트에 전세 시세보다 훨씬 저렴하게 들어와 살고 있습니다. 가족끼리 배려해 준 것뿐인데, 나중에 세무조사 대상이 되어 증여세를 토해내야 할까요?” 최근 부동산 관련 온라인 커뮤니티나 직장인 단톡방에서 심심치 않게 찾아볼 수 있는 고민입니다. 전세금이 치솟으면서 친인척의 도움을 받아 비교적 저렴한 보증금으로 주거 문제를 해결하려는 이들이 늘고 있기 때문입니다. 하지만 호의로 시작한 가족 간 임대차 계약이 예상치 못한 ‘세금 폭탄’으로 돌아올 수 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않습니다.

이런 상황이라면 먼저 확인하세요

예를 들어, 부모님이나 처남 등 특수관계인이 소유한 시세 12억 원 상당의 아파트에 보증금 3억 5,000만 원이라는 저렴한 금액으로 전세(또는 전전세) 계약을 맺고 입주하려는 상황을 가정해 볼 수 있습니다. 계약서도 쓰고 전입신고와 확정일자까지 마쳤으니 법적으로 아무 문제가 없다고 안심하기 쉽습니다. 그러나 국세청은 이를 ‘적정 전세가율 대비 저가 임대차’로 보아 세법상 이익을 무상 증여받은 것으로 판단할 수 있습니다. 거래를 실행하기 전에 세법상 ‘무상 전세’나 ‘저가 임대차’에 해당하는 기준을 반드시 점검해야 합니다.

핵심 요약

• 세법상 특수관계인 간 저가 임대차는 증여세 과세 대상입니다: 친인척 관계인 임대인과 임차인 사이에서 시세보다 지나치게 낮은 보증금으로 거래할 경우, 절감한 이익에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
• 증여세 산정 기준은 연간 이익 1,000만 원 이상 여부입니다: 시세 보증금과 실제 보증금 차액에 기획재정부령 적정 이자율(현 4.7%)을 곱한 금액이 연간 1,000만 원을 넘으면 증여세가 부과됩니다.
• 합법적인 계약서 작성과 자금 출처 소명이 필수입니다: 단순한 구두 합의나 형식적인 무상 임차 계약은 추후 세무조사 시 소명이 불가능하므로 적정 임대료를 책정하고 송금 내역을 확실하게 남겨야 합니다.

이번 사례에서 확인된 돈 문제

최근 김성수 대법관 임명 과정에서 불거진 인사청문회 논란은 많은 이들에게 중요한 세법적 경각심을 일깨워주었습니다. 관련 보도에 따르면 김 대법관은 처남이 소유한 실거래가 12억 원 대의 서울 강남구 역삼동 아파트를 임차보증금 3억 5,000만 원에 장기간 ‘전전세’ 방식으로 거주하며 증여세를 탈루했다는 의혹을 받았습니다. 청문회 과정에서 지적을 받은 직후 그는 실수를 인정하고 사과하며 당일 세금을 자진 신고·납부했습니다.

여기서 주목해야 할 돈 문제는 ‘전전세’와 ‘저가 임대차에 따른 이익의 증여’입니다. 전전세란 전세권자가 그 전세권을 바탕으로 다시 타인에게 전세를 주는 것을 말합니다. 특수관계인 간에 이루어진 이 거래에서 주변 시세보다 지나치게 저렴한 보증금을 적용받아 거주함으로써 발생한 유무형의 이익은 상속세 및 증여세법에 의거하여 과세 대상이 될 수 있습니다. 고위 공직자조차 세법 규정을 제대로 인지하지 못해 뒤늦게 세금을 납부하는 일이 발생한 만큼, 일반 납세자들 역시 본인도 모르는 사이에 세무조사 대상이 될 위험이 매우 높습니다.

관련 보도 핵심 내용

핵심 구분	세부 내용	독자 영향 및 확인 사항
이슈 발생 대상	특수관계인(처남 등 친인척) 간 임대차 거래	가족 간 부동산 거래 시 국세청 모니터링 대상에 포함
주요 쟁점 사항	시세 대비 현저히 낮은 보증금으로 장기 거주	저가 임대료 책정으로 인한 증여세 탈루 위험성
조치 결과	인사청문회 지적 당일 자진 신고 및 세금 납부	미신고 시 가산세 부담 가중, 자진 신고가 최선의 예방책
세법적 판단 근거	상속세 및 증여세법 제42조의2(임대차에 따른 이익)	보증금 차액에 대한 법정 이자 상당액을 증여로 간주

이 표에서 가장 눈여겨보아야 할 점은 가족 관계라고 해서 무조건 편의를 봐주는 거래를 했다가는 세무당국의 전산망에 고스란히 포착되어 가산세까지 얹어 세금을 낼 수 있다는 점입니다. 특히 부동산 실거래 정보와 전월세 신고제가 완전히 정착된 현시점에서는 편법 거래를 사전에 걸러내는 시스템이 한층 정교해졌습니다.

왜 이런 문제가 생기는가

기본적으로 우리 세법은 특수관계자 간의 거래를 ‘비정상적 거래’로 의심하는 경향이 있습니다. 제3자끼리라면 절대 성립하지 않았을 저렴한 조건의 거래를 친족이라는 이유로 성사시켰다면, 그 차액만큼 경제적 이익을 무상으로 건네준 것과 다름없기 때문입니다.

특히 ‘상속세 및 증여세법 제42조의2’는 타인의 부동산을 무상 또는 저가로 임차하여 얻은 이익에 대해 증여세를 부과하도록 규정하고 있습니다. 많은 사람들이 무상으로 살거나 전세금을 시세보다 낮게 주면 단순히 임대인의 소득세 문제만 발생한다고 오해하지만, 실제로는 임차인(세입자)이 증여세 납세의무를 지게 됩니다. 즉, ‘돈을 아꼈다’고 생각한 세입자가 고스란히 세금 독촉장을 받게 되는 구조입니다.

지금 바로 확인해야 할 것

만약 부모님이나 일가친척의 집에 들어가 살 계획이 있거나 현재 살고 있다면, 다음의 증빙과 요건을 반드시 검토해야 합니다.

• 적정 전세 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등을 통해 해당 아파트와 인근 유사 단지의 실제 전세 거래 평균 가격을 조사해 기록해 두어야 합니다.
• 계약 형태 확인: 단순 구두 계약이나 인터넷 양식이 아닌 정식 공인중개사를 통하거나 세법적 자문을 거친 표준 임대차 계약서를 서면으로 작성했는지 확인해야 합니다.
• 계약금 및 잔금 송금 내역: 현금 거래는 절대 피해야 하며, 보증금 전액을 임차인 명의의 계좌에서 임대인 명의의 계좌로 직접 송금한 금융 거래 기록(이체증명서)을 영구 보관해야 합니다.

MoneyCase 3분 점검

가족 간 전세 계약을 맺을 때 내가 과연 증여세 과세 대상에 해당하는지 스스로 계산해 볼 수 있는 간이 진단 공식입니다.

가상의 계산 예시:
현재 시세가 8억 원인 아파트에 부모님의 배려로 보증금 3억 원에 전세 계약을 체결하고 거주하는 경우를 가정해 보겠습니다. (※ 독자의 쉬운 이해를 돕기 위한 예시 금액입니다.)

• 보증금 차액: 8억 원(시세) – 3억 원(실제) = 5억 원
• 연간 증여 이익: 5억 원 × 4.7% = 2,350만 원
• 결과 판단: 연간 증여 이익인 2,350만 원이 기준선인 1,000만 원을 초과하므로, 이 임차인은 초과분에 대해 매년 증여세 신고 및 납부 의무가 발생합니다.

오늘 당장 확인해야 할 것은 내가 내는 전세 보증금이 주변 시세의 몇 % 수준인지, 그리고 차액에 이율을 곱한 금액이 안전 기준선 아래에 있는지를 계산해 보는 일입니다.

대용 체크리스트

• 시세 조회 확인: 국토교통부 실거래가 조회를 통해 최근 6개월 내 동일 평형 전세 거래 가액을 파악했는가?
• 보증금 이체 영수증 확보: 부모 등 임대인 계좌로 전세금이 직접 오간 계좌이체 내역서를 파일로 따로 저장해 두었는가?
• 전월세 신고 이행: 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 관할 주민센터 또는 온라인으로 주택 임대차 신고(전월세 신고)를 마쳤는가?
• 계약서 조항 검토: 특수관계인 거래임을 감안해 이자 지급 여부나 계약 기간, 보증금 반환 조건 등이 명확히 명시되었는가?
• 자금 출처 증빙 마련: 실제 지급한 보증금이 임차인 본인의 소득이나 합법적인 대출금으로 조달된 자금인지 증빙할 수 있는가?
• 연간 이익 한도 점검: 법정 이자율 4.7%를 곱한 금액이 연간 1,000만 원 기준선 이하인지 직접 계산해 보았는가?

비슷한 상황을 막는 예방 방법

가족의 호의가 세무조사라는 악재로 바뀌는 일을 막으려면 주거지 마련 단계부터 철저히 법적 기준에 맞춰 준비해야 합니다.

가장 안전한 방법은 주변 시세의 최소 70% 이상 수준으로 보증금을 책정하는 것입니다. 세법상 적정 전세가와의 차액 비율이 크지 않다면 증여 이익 계산 금액이 연간 1,000만 원 미만으로 산출되어 증여세 과세권에서 벗어날 수 있습니다. 또한 무상 거주를 해야만 하는 불가피한 상황이라면 사전에 세무 전문가와의 상담을 통해 증여세 자진 신고 절차를 밟거나 연간 일정액을 실제 ‘임대료’ 명목으로 매달 통장 기록을 남기며 송금하는 방식을 취해야 불필요한 가산세 폭탄을 방지할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 3개

Q1. 전전세와 일반 전대차 계약은 무엇이 다른가요?

전전세는 기존 세입자가 집주인의 동의 없이도 본인의 전세권 범위 내에서 제3자에게 다시 전세를 주는 법적 권리입니다(단, 집주인과의 원계약에서 전전세 금지 특약이 없어야 합니다). 반면 전대차 계약은 전세권을 등기하지 않은 임차인이 집주인의 개별 동의를 얻어 다른 사람에게 방을 임대하는 형태를 뜻합니다. 두 방식 모두 특수관계자 간에 저가로 이루어질 경우 증여세 이슈가 동일하게 발생합니다.

Q2. 부모님 소유 집에 무상으로 들어가 살면 무조건 세금이 나오나요?

무조건 나오는 것은 아닙니다. 세법상 무상 임차에 따른 증여 이익 계산 결과가 5개년 합산 기준으로 통상적인 법적 기준(연간 이익 1,000만 원 미만)에 부합하면 비과세됩니다. 대략 시세 2억 원 후반대 이하의 주택에 무상 거주하는 경우에는 연간 이익이 1,000만 원을 넘지 않아 증여세가 면제될 가능성이 큽니다. 그러나 고가 주택의 경우에는 단 한 푼의 전세금을 내지 않고 무상 거주할 시 확실한 과세 대상이 됩니다.

Q3. 이미 수년 동안 낮은 전세금으로 살았는데 지금이라도 자진 신고를 해야 하나요?

세무조사가 나오기 전에 자진하여 수정 신고 및 기한 후 신고를 진행하는 것이 가산세를 크게 감면받을 수 있는 길입니다. 고위 공직자 청문회 사례처럼 지적을 받은 후 세금을 납부하면 가산세가 감면되지 않거나 고의적 탈세 혐의로 강도 높은 자금출처조사까지 동반될 수 있으므로, 과거 거래 내역을 정밀하게 분석해 보고 선제적으로 대응하는 것을 권장합니다.

참고 자료

본 콘텐츠는 아래의 공식 보도 및 법률 규정을 기초로 작성되었습니다.

• 관련 보도 자료: 김성수 대법관 임명 재가…’2석 공백’ 11일만에 1석으로 (뉴시스)
• 상속세 및 증여세법 제42조의2 (법률 제19643호)

결론

내 집 마련이 어려운 시기, 친인척과의 주거 거래는 훌륭한 대안이 될 수 있지만 세법의 테두리를 벗어나는 순간 혹독한 세금 추징의 부메랑이 되어 돌아옵니다. 단순히 ‘가족끼리 좋게 해결했다’는 안일한 생각은 접어두고 계약 체결 전 반드시 적정 가격 계산과 명확한 자금 흐름 기록을 남기는 습관을 지녀야 합니다. 자산가치가 높은 주택일수록 세무당국의 감시망이 촘촘하다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.

※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 과세 상황과 세법 개정 여부에 따라 실제 적용 기준이 다를 수 있습니다. 중대한 부동산 계약 및 세금 신고 전에는 반드시 전문 세무사와의 개별 상담을 진행하시기 바랍니다.