가족 간 부동산 거래 증여세 폭탄 피하려면? 대법관 후보자 논란으로 본 세법상 적정 임대료 계산법

“친척 집인데 전세금을 시세보다 조금 낮춰서 들어가는 게 무슨 문제가 되나요?” “가족끼리 편의를 봐준 건데 이것도 세무조사 대상인가요?” 평소 사적인 배려나 가족 간의 온정으로 여겨졌던 행동들이 국세청의 현미경 검증을 거치면 세법상 ‘무상 증여’로 판단되어 엄청난 세금 고지서로 돌아오는 경우가 많습니다. 최근 국회 인사청문회에서 불거진 고위 공직자 후보자의 ‘처남 아파트 증여세 탈루’ 의혹 역시 이러한 세법상 무지를 보여주는 대표적인 사례입니다.

가족이나 친인척 소유의 고가 부동산에 시세보다 현저히 낮은 임차보증금만 내고 거주하는 행위는 세법상 ‘저가 임차에 따른 이익의 증여’에 해당할 수 있습니다. 법을 다루는 최고위직 후보자조차 청문회 준비 과정에서야 알게 되었다고 고백할 만큼 생소하지만, 한 번 걸려들면 억대 세금 폭탄을 맞을 수 있는 ‘증여의제’ 규정의 실체와 내가 겪을 수 있는 세무 리스크를 구체적으로 짚어보겠습니다.

이런 상황이라면 먼저 확인하세요

만약 다음과 같은 상황에 처해 있다면, 본인도 모르는 사이에 국세청의 세무조사 및 증여세 부과 대상에 올랐을 가능성이 있으므로 신속히 세무 관계를 점검해 보아야 합니다.

• 직장 근처 친척 집 거주: 직장이나 학교 문제로 사촌, 처남, 형제자매 등 친인척 명의의 아파트에 시세보다 절반 이하의 전세 보증금만 주고 살고 있는 경우
• 전전세 구조 임차: 부모나 처남이 먼저 고가의 전세 계약을 체결한 뒤, 본인은 그보다 훨씬 적은 보증금만 내고 그 집에 전전세(임차권의 재임대) 형태로 전입하여 살고 있는 경우
• 장기 시세 미반응 보증금: 10년이 넘는 기간 동안 주변 전세 시세는 수억 원 이상 폭등했음에도 불구하고, 가족 관계라는 이유로 계약 갱신 시 보증금을 전혀 올리지 않고 최초 계약 당시 수준으로 유지하고 있는 경우

핵심 요약

• 가족·친인척(특수관계인) 간 부동산 임대차 거래 시 시세 대비 낮게 지급한 보증금의 차액은 세법상 ‘이익의 증여’로 간주되어 증여세가 부과됩니다.
• 대법관 후보자의 경우 시세 12억~19억 원대 아파트에 처남 명의 전전세 방식으로 3억 5,000만 원의 보증금만 내고 거주하여 증여세 탈루 지적을 받았으며, 뒤늦게 자진 납부를 진행했습니다.
• 시세와 실제 보증금의 차액에 법정 이자율을 곱한 연간 이익이 1,000만 원을 넘어가면 증여세 과세 대상이 되므로 반드시 적정 임대료를 사전 계산해야 합니다.

이번 사례에서 확인된 돈 문제

관련 보도에 따르면 김성수 대법관 후보자는 약 10년간 처남 소유의 서울 강남구 역삼동 아파트에 3억 5,000만 원의 보증금으로 거주하다가, 2021년 6월 도곡동의 고가 아파트(도곡렉슬 43평형)로 이사했습니다. 이 과정에서 처남이 먼저 15억 원에 달하는 전세 계약을 맺은 뒤, 김 후보자에게 보증금 3억 5,000만 원만 받고 집을 넘겨주는 이른바 ‘전전세’ 방식을 사용한 사실이 드러났습니다.

당시 해당 아파트의 실제 전세 시세는 약 12억 원 수준이었으며, 최근 KB부동산 기준 시세는 19억 5,000만 원에 육박합니다. 김 후보자가 실제 지급한 보증금과 시세 간의 격차는 최소 8억 5,000만 원에서 많게는 16억 원까지 벌어집니다. 이처럼 장기간 시세에 비해 턱없이 낮은 보증금을 유지하며 얻은 금융상 이득에 대해 증여세를 신고·납부하지 않은 점이 인사청문회에서 핵심 쟁점으로 떠올랐으며, 후보자 역시 뒤늦게 증여의제 규정을 인지하고 세무사를 통해 납부 절차를 밟고 있다고 밝혔습니다.

관련 보도 핵심 내용

이 표에서 핵심적으로 보아야 할 수치는 실제 보증금(3억 5,000만 원)과 전세 시세(12억 원)의 격차입니다. 약 8억 5,000만 원이라는 무형의 자본을 무상으로 융통해 줌으로써 매년 수천만 원에 달하는 이자 이득을 얻은 셈이 되는데, 세법은 이를 단순한 호의가 아닌 경제적 가치의 이전으로 판단합니다.

왜 이런 문제가 생기는가

많은 이들이 부모, 자녀, 형제간 거래에 대해 “실제 소유권을 넘겨준 게 아니라 잠시 전세로 살게 한 것뿐인데 왜 세금을 내야 하냐”며 억울함을 호소합니다. 그러나 세법(상속세 및 증여세법 제37조)은 타인의 부동산을 무상으로 담보 제공받거나, 무상·저가로 임차하여 얻는 용역의 가치 및 이자 차액에 대해 철저하게 과세하고 있습니다.

특히 특수관계인인 친인척과의 거래에서는 세 부담을 부당하게 감소시키려는 의도가 개입되기 쉽다고 보기 때문에 과세당국은 국세청 전산망 및 등기부등본, 확정일자 자료 등을 정밀하게 대조합니다. 대법관 후보자 사례처럼 처남이 대기업 전 대표 출신의 자산가로서 무상에 가까운 혜택을 주었다 할지라도, 법에서 정한 일정한 한도(연간 이익 1,000만 원)를 초과하는 금융 혜택은 전액 증여세 추징 대상이 될 수밖에 없습니다.

지금 바로 확인해야 할 것

친인척 소유의 집에서 저렴하게 전세나 월세로 살고 있다면, 혹시 모를 세무조사에 대비해 다음 자료를 객관적으로 파악해두어야 합니다.

• 주변 실제 전세 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산을 통해 본인이 전입할 당시와 현재 시점의 주변 유사 평형 전세 실거래가를 확인합니다.
• 금융 거래 흔적 남기기: 보증금이나 매달 지불하는 임대료(월세)는 반드시 계약자 명의의 통장에서 소유자 명의의 통장으로 계좌이체하여 확실한 금융 증빙을 남겨 두어야 합니다. 현금 거래나 대환 처리 등은 인정받기 어렵습니다.
• 전전세 계약 시 원계약서 확보: 처남이나 부모 등 제3자의 계약을 기초로 재임차(전전세)를 들어간 상황이라면 원 계약자의 보증금 규모와 특약을 명문화한 계약서를 반드시 보관해야 합니다.

MoneyCase 3분 점검

내가 가족 집에 저가로 전세를 살면서 증여세 부과 대상에 해당하는지 확인하는 간이 계산식입니다. 세법상 저가 임차에 따른 증여 이익 산출 공식을 내 상황에 대입해 보세요.

가상의 계산 예시: 만약 형 소유 아파트의 적정 전세 시세가 8억 원인데, 동생이 3억 원의 전세 보증금만 내고 살고 있다면?

• 보증금 차액: 8억 원 – 3억 원 = 5억 원
• 연간 증여 이익 계산: 5억 원 × 2.9% = 1,450만 원
• 최종 판단: 연간 증여 이익(1,450만 원)이 기준 금액인 1,000만 원을 초과하므로, 이 동생은 증여세 과세 대상이 되며 매년 1,450만 원에 상응하는 증여세를 신고 및 납부해야 합니다.

대응 체크리스트

• [1단계] 거래 상대방 관계 확인: 상대방이 상증세법상 ‘특수관계인(배우자, 직계존비속, 친인척 등)’에 명확히 해당하는지 범위를 파악합니다.
• [2단계] 시세 격차 확인: 국토부 실거래가 등을 바탕으로 정상적인 제3자 간 거래 시 책정되었을 ‘적정 보증금 시세’를 산출합니다.
• [3단계] 연간 이익 계산: 위의 ‘MoneyCase 3분 점검’ 공식을 활용하여 시세와 실제 지급한 금액의 차액에 따른 연간 이익이 1,000만 원을 초과하는지 여부를 산정합니다.
• [4단계] 차액 조정 계획 수립: 만약 연간 이익이 1,000만 원에 근접하거나 초과한다면, 보증금을 현실적인 수준으로 증액하거나 그에 상응하는 월세를 시장 이율에 맞춰 실제로 송금하는 방식으로 계약을 재조정합니다.
• [5단계] 임대차 계약서 공증 또는 확정일자 부여: 가족 간 계약이라도 계약서 양식을 정상 작성하고 확정일자를 받아두거나 공증을 받아 계약 시점의 객관적 증거를 남깁니다.
• [6단계] 자진 신고 및 납부 검토: 이미 과거 수년간 과도한 차액으로 거주하여 탈루 위험이 크다고 판단된다면, 세무 전문가의 도움을 받아 가산세 부담을 줄일 수 있는 기한 후 자진 신고 절차를 밟아야 합니다.

비슷한 상황을 막는 예방 방법

가장 안전한 방법은 처음부터 ‘가족 간 거래’라는 안일한 생각에서 벗어나 제3자와 거래하는 것과 동일한 잣대를 적용하는 것입니다. 만약 자금 사정상 시세보다 낮게 계약할 수밖에 없다면, 감면 한도인 연간 이익 1,000만 원 한도 내에 들어오도록 보증금과 월세 비율을 정교하게 믹스하여 설계해야 합니다.

또한, 계약 갱신 시 주변 전세 시세가 크게 올랐다면 가족 간 계약서 역시 변경된 시세를 일부 반영하여 보증금을 점진적으로 올려주는 것이 좋습니다. 주변 시세는 폭등하는데 10년째 동일한 보증금으로 거주하는 패턴은 세무서의 기획조사나 자금출처조사 시 단골 타깃이 되기 때문입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 처남이나 형제자매도 특수관계인에 해당하여 증여세 조사 대상이 되나요?

네, 세법상 처남, 처제, 시누이, 형제자매 등은 모두 ‘특수관계인’ 범위에 포함됩니다. 배우자나 부모-자식 간 거래뿐만 아니라 이러한 방계 친족 및 인척과의 거래 역시 무상 임차에 따른 증여의제 과세 규정이 엄격히 적용되므로 주의가 필요합니다.

Q2. 월세로 일부 보전해 주면 증여세 과세를 피할 수 있나요?

그렇습니다. 보증금을 낮게 책정하는 대신 시세 수준에 맞춰 적정 월세를 정기적으로 송금하고 이를 계좌 내역으로 증명한다면 세법상 적정 거래로 인정받아 증여세 부과를 피할 수 있습니다. 단, 이 월세는 일시불이 아닌 매달 약정된 날짜에 정기적으로 계좌 이체되어야 신뢰성을 얻습니다.

Q3. 세무서에서 가족 간 무상·저가 임차를 어떻게 잡아내나요?

주택 취득이나 전세자금 마련 시 제출하는 ‘자금조달계획서’ 분석, 전입신고 및 확정일자 부여 현황 모니터링, 그리고 고가 아파트 거주자에 대한 세무서의 자체적인 자금출처조사 등을 통해 적발됩니다. 등기부등본상의 소유주와 전입 세대주의 관계를 대조하는 과정에서 쉽게 확인됩니다.

참고 자료

• 관련 보도: 김성수 대법관 후보, ‘처남 아파트 증여세 탈루’ 지적에 “납부 진행 중” (뉴시스)

결론

“설마 가족끼리 임대차 계약한 것 가지고 세금을 물리겠어?”라는 안일한 생각이 평생 모은 자산을 갉아먹는 세무 리스크로 돌아올 수 있습니다. 이번 고위 법조인 후보자의 청문회 사례가 보여주듯, 복잡한 증여의제 규정은 본인의 고의성 여부와 무관하게 객관적인 거래 수치만으로 엄격하게 적용됩니다.

가족과의 부동산 거래를 계획 중이거나 이미 시세보다 과도하게 낮은 금액으로 거주 중이라면, 반드시 법적 요건과 연간 이익 규모를 계산해 보아야 합니다. 세법상 불이익을 당하지 않기 위해 거래 실행 전 전문 세무사와의 상담을 통해 적정가액을 조율하는 것이 안전합니다.

본 정보는 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 사실관계와 세법 개정 상황에 따라 실제 과세 여부 및 세율은 크게 달라질 수 있습니다. 의사결정 전 반드시 공인된 세무 전문가나 국세청 상담센터 등을 통해 상세한 자문을 받으시기 바랍니다.